‘อสังหาฯ’ ซึมรีเจ็กต์พุ่งไม่หยุด สะเทือนแบ็กล็อก 1.85 แสนล้าน

ตลาดอสังหาฯปี 2569 เข้าสู่โหมด “กลับไม่ได้ ไปไม่ถึง” แม้ดีมานด์ในตลาดยังคงมี แต่การเข้าถึงสินเชื่อกลับยากมากยิ่งขึ้น กระทบทั้งผู้ซื้อและกดดันยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ของผู้ประกอบการ

เปิด 4 เหตุผลยื่นสินเชื่อไม่ผ่าน

“สุนทร สถาพร” นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Reject Rate) ในช่วงครึ่งปีแรก 2569 โดยรวมอยู่ที่ 44.9% เพิ่มขึ้นจาก 39.8% ในช่วงเดียวกันของปี 2568 สะท้อนถึงความท้าทายสำคัญของตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน

เจาะลึกลงไปในระดับราคาที่อยู่อาศัย พบว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท อยู่ที่ 48.1% ลดลง 0.1% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า ขณะที่ระดับราคา 3-7 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.4% อยู่ที่ 41.5% และระดับราคามากกว่า 7 ล้านบาทขึ้นไป เพิ่มขึ้นถึง 9.4% อยู่ที่ 35.7%

ปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อขยายตัวเพิ่มขึ้นในกลุ่มบ้านระดับกลางและระดับบน ส่งผลต่อยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ในวงกว้างมากขึ้น จาก 4 สาเหตุหลัก ได้แก่ 1.เกณฑ์อนุมัติเข้มงวด 2.คะแนนเครดิตต่ำ 3.ภาระหนี้สูง และ 4.ระยะเวลาพิจารณานาน

“แม้แบงก์มีความจำเป็นต้องบริหารความเสี่ยงอย่างรอบคอบ แต่ยังมีประชาชนอีกไม่น้อยที่มีรายได้มั่นคง มีความตั้งใจซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง กลับไม่ผ่านเกณฑ์พิจารณาสินเชื่อ ซึ่งการชะลอตัวของการโอนที่อยู่อาศัยยังส่งผลต่อระบบเศรษฐกิจในวงกว้าง เนื่องจากภาคอสังหาฯเชื่อมโยงกับอุตสาหกรรมกว่า 40 สาขา ซึ่งล้วนเป็นกลไกสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศ”

สอดคล้อง “เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์” กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ระบุว่า ตลาดอสังหาฯครึ่งปีหลังยังไม่มีปัจจัยบวก เนื่องจากเศรษฐกิจมหภาคกระทบความมั่นใจและความสามารถในการซื้อของผู้บริโภค โดยเฉพาะโจทย์ใหม่ Self-Rejection หรือการที่ลูกค้าปฏิเสธตัวเอง ซึ่งบริษัทเริ่มเห็นปรากฏการณ์ตั้งแต่ปี 2568 ถึงปีนี้เพิ่มขึ้น 40-50% ของยอดปฏิเสธการโอนทั้งหมด

“กระทบเป็นลูกโซ่ต่อธุรกิจอสังหาฯโดยตรง เพราะเมื่อยอดโอนไม่เป็นไปตามเป้า ทำให้ผู้ประกอบการมีปัญหาสภาพคล่อง และอาจลุกลามไปถึงการผิดนัดชำระหนี้ต่อคู่ค้าและสถาบันการเงิน สร้างความเสี่ยงต่อห่วงโซ่อุปทานทั้งหมด”

จากการสำรวจยอดขายรอรับรู้รายได้ (Backlog) พบว่า มีกว่า 1.85 แสนล้านบาท โดย “บมจ.เสนาฯ” ณ เดือนมีนาคมมีแบ็กล็อก 9,102 ล้านบาท จะทยอยรับรู้รายได้ปี 2569 ตั้งแต่ไตรมาส 2 เป็นต้นไป จำนวน 8,629 ล้านบาท จาก 7 โครงการที่จะสร้างเสร็จ

ได้แก่ เสนาคิทท์ สำโรง อินเตอร์เชนจ์, โคซี่ เอ็มอาร์ที เพชรเกษม 48 เฟส 1, นิช ไพรด์ เอกมัย, โคซี่ บีทีเอส สะพานใหม่, โคซี่ รามอินทรา-คู้บอน, เสนาคิทท์ เทพารักษ์ 2 เฟส 1 และเฟล็กซี่ ริเวอร์วิว-เจริญนคร ส่วนที่เหลือจะรับรู้ปี 2570 ประมาณ 473 ล้านบาท

“บมจ.ศุภาลัย” มีจำนวน 15,383 ล้านบาท ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2569 คาดว่าจะทยอยโอนให้ลูกค้าและรับรู้เป็นรายได้ในครึ่งปีหลัง 2569 อีกจำนวน 6,654 ล้านบาท และส่วนที่เหลือ 8,729 ล้านบาท ในอีก 3 ปีถัดไป

“บมจ.แสนสิริ” กว่า 27,000 ล้านบาท ทยอยรับรู้รายได้ในปีนี้สัดส่วน 40% หนุนรายได้ครึ่งปีหลัง “บมจ.เอสซี แอสเสทฯ” มีราว 18,500 ล้านบาท จะรับรู้ปีนี้ประมาณ 7,400 ล้านบาท คิดเป็น Secured Revenue 46% ของประมาณการรายได้ทั้งปี

“บมจ.แอสเซทไวส์” มีอยู่กว่า 33,944 ล้านบาท ในระยะเวลา 3 ปี (2569-2571) แบ่งเป็น ยอดขายประเภทร่วมทุน 28% และลงทุนเอง 72% จะทยอยรับรู้ในปีนี้ 6,422 ยูนิต จำนวน 23,731 ล้านบาท คิดเป็น 70% ของยอดรอรับรู้รายได้ทั้งหมด และที่เหลือ 10,213 ล้านบาท รวม 1,945 ยูนิตจะทยอยรับรู้ในอีก 2 ปีถัดไป

ด้าน “พราว เรียล เอสเตท” อยู่ที่ 5,320 ล้านบาท จากหลายโครงการ อาทิ “เวหา หัวหิน” มียอดขายแล้ว 70% และโอนกรรมสิทธิ์แล้ว 58% “นิว ดิสทริค อาร์ไนน์ พระราม 9” มียอดขายแล้ว 96% โดยโอนกรรมสิทธิ์แล้ว 88% จะทยอยรับรู้รายได้ต่อเนื่อง 3 ปี (2569-2571)

“บมจ.สิงห์ เอสเตท” มีจำนวน 796 ล้านบาท โดยหลักมาจากรายได้ค่าก่อสร้างของ “สันติบุรี เดอะ เรสซิเดนเซส” ส่วน “บมจ.เอพี ไทยแลนด์” ข้อมูล ณ 30 เมษายน 2569 มีอยู่ 39,626 ล้านบาท แบ่งเป็น แนวราบ 18,476 ล้านบาท ทยอยรับรู้รายได้ตลอดทั้งปีและคอนโดฯ 21,150 ล้านบาท เตรียมรับรู้รายได้ 5 โครงการใหม่ตลอดปี เพื่อรองรับการเติบโตด้านรายได้ของบริษัทในอนาคต