อัลไล รุกไลฟ์สไตล์คอมมูนิตี้ เพิ่มทุน-ขยายพอร์ต-ปรับโฉม เป้า 5 ปี แตะ 26 โครงการ สินทรัพย์รวม 2 หมื่นล้าน

วันที่ 16 กันยายน นายกวินทร์ เอี่ยมสกุลรัตน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท อัลไล รีท แมนเนจเมนท์ จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ อัลไล (ALLY) เปิดเผยว่า อัลไล จะออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มทุนไม่เกิน 151.5 ล้านหน่วย มูลค่าระดมทุนไม่เกิน 757.5 ล้านบาท ที่ราคาเสนอขายสูงสุดไม่เกิน 5.00 บาทต่อหน่วย เปิดจองซื้อวันที่ 28 กันยายน-2 ตุลาคม 2569 ส่วนราคาเสนอขายเพื่อเปิดให้จองซื้อก่อนวันที่ 25 กันยายน และคาดประกาศราคาเสนอขายสุดท้ายผ่านเว็บไซต์ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยภายในวันที่ 2 ตุลาคมนี้ การลงทุนเพิ่มเติมครั้งนี้ จะทำให้พอร์ตของ ALLY ขยายเป็น 18 โครงการ และมีมูลค่าสินทรัพย์รวม 15,151 ล้านบาท

ทรัพย์สินใหม่มีจุดเด่นด้านทำเลและการสร้าง Synergy ประกอบด้วย 1.โครงการ ชาน แอท ดิ อเวนิว (Charn At The Avenue) แจ้งวัฒนะ พื้นที่ให้เช่าสุทธิ 19,747 ตารางเมตร ติดถนนแจ้งวัฒนะ ห่างจากสถานีแจ้งวัฒนะ 14 ของรถไฟฟ้า MRT สายสีชมพูเพียง 100 เมตร รายล้อมด้วยอาคารสำนักงานและโครงการคอนโดมิเนียมจำนวนมาก จึงมีฐานลูกค้าทั้งกลุ่มพนักงานออฟฟิศและผู้อยู่อาศัยในย่าน ลงทุนประมาณ 800 ล้านบาท มีอัตราเช่าพื้นที่แล้ว 98% 2.โครงการ สายไหม อเวนิว (Saimai Avenue) ย่านสายไหม มีพื้นที่ให้เช่าสุทธิ 10,007 ตารางเมตร โดดเด่นด้วยกลุ่มร้านอาหารและเครื่องดื่มยอดนิยม เช่น สุกี้ตี๋น้อย, เอ็มเค, สตาร์บัคส์ และโอ้กะจู๋ เป็นต้น ลงทุนประมาณ 471 ล้านบาท อัตราเช่าพื้นที่ 99% และ 3.โครงการ เดอะโซน ทาวน์อินทาวน์ (The Zone Town in Town) มีพื้นที่ให้เช่าสุทธิ (NLA) ประมาณ 9,989 ตารางเมตร โครงการตั้งอยู่ริมถนนศรีวรา มีหน้ากว้างติดถนน (Frontage) ยาวถึง 450 เมตร ซึ่งหายากสำหรับโครงการค้าปลีกในทำเลใจกลางเมือง ช่วยเพิ่มการมองเห็นและการเข้าถึงของลูกค้า และอยู่ใกล้ “เดอะซีน ทาวน์อินทาวน์” ที่กองทรัสต์บริหารอยู่แล้ว จึงเสริมกันได้ทั้งด้านผู้เช่าและการบริหารพื้นที่ ลงทุนประมาณ 225 ล้านบาท รวมทั้ง 3 โครงการลงทุน 1,495.8 ล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าราคาประเมินต่ำสุดรวมของบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินอิสระ คิดเป็นส่วนลดจากราคาประเมินกว่า 12% เป็นระดับมูลค่าลงทุนที่อยู่ในระดับที่น่าสนใจ เมื่อเทียบกับมูลค่าประเมินของทรัพย์สิน ซึ่งช่วยเสริมความมั่นคงให้แก่การลงทุน (Margin of Safety) และเปิดโอกาสในการสร้างมูลค่าเพิ่มในระยะยาวจากศักยภาพของทรัพย์สินและการบริหารสินทรัพย์เชิงรุกของ ALLY ทำให้มั่นใจอัตราการจ่ายประโยชน์ตอบแทน (Yield) ในปีแรก อยู่ระดับร้อยละ 9.6-10.7 ต่อปี โดยกองทรัสต์มีนโยบายการจ่ายประโยชน์ตอบแทนในอัตรากว่าร้อยละ 90 ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้วในแต่ละรอบปีบัญชี โดยจ่ายให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ไม่น้อยกว่าปีละ 2 ครั้ง อย่างไรก็ตาม กำลังศึกษาจ่ายผลตอบแทนเป็นรายเดือนเหมือนกระแสที่กำลังเกิดขึ้น

นายกวินทร์ กล่าวว่า สำหรับตลาดพื้นที่ให้เช่าสำหรับค้าปลีกในกรุงเทพฯ และปริมณฑล กำลังค่อยๆ ฟื้นตัว พร้อมกับการขยายตัวของเมืองและระบบขนส่งเปิดทางให้คอมมูนิตี้มอลล์กระจายสู่พื้นที่ชานเมืองมากขึ้น และ ผู้บริโภคยุคใหม่ต้องการความสะดวกใกล้บ้าน แม้การแข่งขันตลาดนี้สูงขึ้นจากอุปทานพื้นที่เช่าใหม่แข่งกันเปิดตัว แต่มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐและการฟื้นตัวของนักท่องเที่ยวต่างชาติ เป็นแรงหนุนกำลังซื้อจากนี้ ซึ่ง ALLY กำหนดเป้าหมายการบริหารสินทรัพย์เชิงรุก ให้มีมูลค่าสินทรัพย์รวม 20,000 ล้านบาท จากพอร์ต 25 โครงการ ไม่เกิน 5 ปีจากนี้ ผ่านการ Re-Tenant, Rezone และการดูแลบำรุงรักษา เตรียมปรับโครงการให้เป็น ALLY โดยตรงและพัฒนารูปแบบใหม่ให้ทันสมัยตอบโจทย์ผู้บริโภคมากขึ้น เริ่มจากโครงการ เดอะซีน ทาวน์อินทาวน์ ชูจุดขายเป็น Lifestyle Community Mall และอีกจุดเด่นของ ALLY คือการบริหารจัดการค่าเช่าพื้นที่ที่ตอบโจทย์ธุรกิจเอสเอ็มอีที่เข้ามาเช่าพื้นที่ โดยเฉลี่ย 580-600 บาทต่อตารางเมตร ขณะที่ค่าเช่าในห้างค้าปลีกจะเริ่ม 1-2 พันบาทต่อตารางเมตร

“คอมมูนิตี้มอลล์ในไทยจะยังขยายตัวได้อีก อัลไล เล็งไปหัวเมืองต่างจังหวัดมากขึ้น ทั้งเชียงใหม่ และแหล่งเที่ยวในภาคใต้ วันนี้คอมมูนิตี้มอลล์มีความหลากหลายมากขึ้น เช่น ติดกับชุมชนเมือง ติดสถานที่พักอาศัย หรือสังคมเมือง ทำให้ต่างชาติเริ่มสนใจเข้ามาลงทุนและเจรจาให้เราเข้าไปบริหารจัดการ ที่เห็นการตื่นตัวอาทิ ญี่ปุ่น จีน ต่อไปไม่แค่เป็นสถานที่บริหารด้านรีเทลเท่านั้น มองหาสปอร์ตคอมเพล็กซ์ สะท้อนถึงคนเมืองใส่ใจเรื่องการออกกำลังกายและใส่ใจสุขภาพ” นายกวินทร์ กล่าว