AWC จ่อขาย 5 สินทรัพย์หลัก เข้ารีท ‘AWR’ คาดบุ๊กกำไรพิเศษ 1 หมื่นล้านบาท ก่อนเช่ากลับบริหารต่อ พร้อมถือหน่วย 28%

แอสเสท เวิรด์ คอร์ป (AWC) เตรียมขาย 4 โรงแรม พร้อมตึก Empire เข้ากองทรัสต์ (REIT) มูลค่ากว่า 4.8 หมื่นล้านบาท ซีอีโอ AWC คาดรับรู้กำไรพิเศษก่อนภาษีราว 1 หมื่นล้านบาท ประมาณการอัตราจ่ายตอบแทนช่วงแรก 5.44–5.82% และเปิดทางเติมสินทรัพย์อีก 9 โครงการในอนาคต

บริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป จำกัด (มหาชน) หรือ AWC ในเครือ TCC Group เตรียมขายกรรมสิทธิ์ (Freehold) ในโรงแรม 4 แห่งและอาคารสำนักงาน 1 แห่ง ผ่านบริษัทย่อย ให้แก่ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เอดับเบิ้ลยูซี ไลฟ์สไตล์ พร๊อพเพอร์ตีส์ (AWC Lifestyle Property Real Estate Investment Trust) หรือ AWR กองทรัสต์จะเข้าลงทุนในทรัพย์สินชุดนี้ด้วยมูลค่าไม่เกิน 51,388 ล้านบาท

ผู้บริหาร AWC ระบุในงานแถลงข่าวว่า การขาย 5 โครงการนี้คาดว่าจะสะท้อนกำไรจากการขายทรัพย์สิน (Capital Gain) ราว 10,000 ล้านบาทก่อนหักภาษี ซึ่งเป็นกำไรพิเศษที่เกิดขึ้นครั้งเดียว อย่างไรก็ดี ตัวเลขดังกล่าวยังเป็นประมาณการ และขึ้นกับราคาขายสุดท้ายรวมถึงเงื่อนไขของดีล

ทรัพย์สินชุดแรกประกอบด้วยอาคารสำนักงานดิ เอ็มไพร์ (The Empire) ย่านสาทร กรุงเทพฯ ซึ่งมีพื้นที่เช่าสุทธิ 158,021 ตร.ม. ราคาประเมิน 25,107 ล้านบาท และโรงแรมอีก 4 แห่ง ได้แก่ โรงแรมบันยันทรี เกาะสมุย 88 พูลวิลล่า ราคาประเมิน 6,463 ล้านบาท โรงแรมพัทยา แมริออท รีสอร์ต แอนด์ สปา 287 ห้อง ราคาประเมิน 6,100 ล้านบาท โรงแรมมีเลีย เกาะสมุย 200 ห้อง ราคาประเมิน 5,895 ล้านบาท และโรงแรมบันยันทรี กระบี่ รีสอร์ท 72 ห้อง ราคาประเมิน 4,884 ล้านบาท

รวมทั้งพอร์ตมีห้องพัก 647 ห้อง และมีมูลค่าตามราคาประเมิน 48,449 ล้านบาท ตัวเลขนี้ใช้ราคาที่ต่ำกว่าระหว่างผู้ประเมินอิสระ 2 ราย ได้แก่ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด (CBRE) และบริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ เซอร์วิสเซส (ประเทศไทย) จำกัด (C&W) โดยเลือกเป็นรายโครงการ

AWC ระบุว่า AWR เป็นรีทที่ถือกรรมสิทธิ์ขาดทั้ง 100% และจะเป็นรีทประเภทฟรีโฮลด์ที่ใหญ่ที่สุดในไทย

AWC ถือหน่วยสัดส่วน 28%

AWC จะยังถือหน่วยทรัสต์ราว 28% ขณะที่ผู้จัดการกองทรัสต์ คือบริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป รีทท์ จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทในกลุ่ม AWC โดยมีบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน ไทยพาณิชย์ จำกัด เป็นทรัสตี และธนาคารไทยพาณิชย์กับธนาคารกสิกรไทยเป็นที่ปรึกษาทางการเงิน

ภายหลังการจัดตั้งทรัสต์ โรงแรมทั้ง 4 แห่งจะให้บริษัทย่อยของ AWC เช่าเหมา (Master Lease) เพื่อบริหารต่อภายใต้แบรนด์เดิม สัญญาเช่ามีระยะเริ่มต้น 3 ปี และต่ออายุได้คราวละ 3 ปี รวมไม่เกิน 4 ครั้ง ค่าเช่ามีทั้งส่วนคงที่และส่วนผันแปร กองทรัสต์จะถือหุ้น Golden Share ในผู้เช่าหลัก แต่สิทธินี้จำกัดอยู่ที่ด้านการกำกับดูแล ไม่ได้ครอบคลุมการดำเนินงานโรงแรมหรือการรับประกันค่าเช่า

สำหรับดิ เอ็มไพร์ กองทรัสต์จะรับโอนสัญญาเช่าเดิมกับผู้เช่ากว่า 200 ราย โดยมีบริษัทย่อยอีกแห่งของ AWC ทำหน้าที่ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ (Property Manager)

ทั้งนี้ AWR จะเสนอขายหน่วยทรัสต์ไม่เกิน 4,317.8 ล้านหน่วย มูลค่าไม่เกิน 43,178 ล้านบาท ราคาเบื้องต้นหน่วยละ 10 บาท ซึ่งยังไม่ใช่ราคาสุดท้าย และกู้ยืมระยะยาวได้ไม่เกิน 17,986 ล้านบาท ประมาณการใช้สมมติฐานสัดส่วนเงินกู้ราว 20% ของสินทรัพย์รวม ภายใต้เพดาน 35% เพื่อลงทุนใน 5 สินทรัพย์ดังกล่าว

AWC เรียกโมเดลเดิมของตัวเองว่า Asset Heavy เพราะถือสินทรัพย์ 100% และราว 90% เป็นกรรมสิทธิ์ขาด เป้าหมายใหม่คือกระจายการถือครองไปที่กองทุน AWC Growth Fund และรีท ทำให้การขยายธุรกิจในอนาคตจะช่วยให้ผู้ถือหุ้นของ AWC ไม่ต้องเพิ่มทุนเพื่อรองรับการเติบโต และไม่ต้องแบกหนี้สูง โดยผู้บริหารตั้งเป้าลดอัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (D/E) ของ AWC จากระดับ 0.9 เท่า ลงไปที่ 0.6 เท่า ให้ใกล้มาตรฐานสากล

มูลค่าทรัพย์สินรวม (GAV) ของ AWC ณ ไตรมาส 2/2569 อยู่ที่ 224,100 ล้านบาท และบริษัทตั้งเป้าแตะ 300,000 ล้านบาทภายในปี 2573 AWC ประเมินว่าในพอร์ตยังมีมูลค่าแฝงจากส่วนเพิ่มของมูลค่ายุติธรรม (Fair Value Gain) ที่ยังไม่รับรู้ราว 45,000 ล้านบาท ซึ่งรีทจะเป็นช่องทางเปลี่ยนมูลค่านี้ให้เป็นกำไรจริง

วัลลภา ไตรโสรัส ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ AWC มองว่านักลงทุนทั่วโลกยังไม่ได้เข้ามาลงทุนในตลาดรีทของไทย และต้องการให้ AWR เป็นโมเดลที่ดึงดูดเม็ดเงินกลุ่มนี้ ด้วยการให้นักลงทุนเห็นผลตอบแทนรวม (Total Return) และการเติบโตต่อเนื่อง ขนาดกองที่ใหญ่ยังช่วยให้ AWR กู้ยืมเพื่อลงทุนเพิ่มได้

ในระยะต่อไป AWC เตรียมสินทรัพย์อีก 9 โครงการ (ราว 3,100 ห้อง และพื้นที่เช่าสุทธิ 32,235 ตร.ม.) เพื่อศึกษาความเป็นไปได้ในการนำเข้ากอง โครงการเหล่านี้คัดจากพอร์ตทั้งหมด 62 โครงการ เช่น โรงแรมแฟร์มอนต์ กรุงเทพ สุขุมวิท โรงแรมแมริออท มาร์คีส์ ควีนส์ปาร์ค โรงแรมเดอะ ริทซ์-คาร์ลตัน ภูเก็ต และเอเชียทีค เดอะ ริเวอร์ฟร้อนท์ ทั้งนี้ AWC ระบุว่าทุกโครงการยังขึ้นกับผลการศึกษา ความพร้อมของสินทรัพย์ ภาวะตลาด และการอนุมัติที่เกี่ยวข้อง

ด้าน ดร.ไพฑูรย์ วงศาสุทธิกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป รีทท์ จำกัด กล่าวว่า โจทย์ของการตั้งกองครั้งนี้คือสร้างรีทที่เป็น Best-in-Class ทั้งด้านทรัพย์สินและการกำกับดูแล ผู้จัดการกองทรัสต์จัดให้คณะกรรมการมีกรรมการอิสระ 3 จาก 5 ราย และการแต่งตั้งกรรมการอิสระต้องผ่านการพิจารณาของทรัสตีก่อน

ทั้งนี้ คณะกรรมการ AWC อนุมัติการจำหน่ายทรัพย์สินเมื่อวันที่ 25 กันยายน 2569 และผู้จัดการกองทรัสต์ยื่นแบบแสดงรายการข้อมูลต่อสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) เมื่อวันที่ 29 กันยายน 2569 โดยคาดว่าการจัดตั้งรีทจะแล้วเสร็จภายในต้นปี 2570

ภาพ: AWC ลุยตั้งทรัสต์ ‘AWR’