ผังเมืองใหม่ กทม. เขย่าสมรภูมิอสังหาฯ  ดึงกำลังซื้อไหลกลับเข้าเมือง กดดันย่านปริมณฑล

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ นับว่าเป็นหนึ่งในเครื่องยนต์ที่ผลักดันให้เศรษฐกิจไทยขยายตัว แม้ว่าจะไม่เท่ากับภาคการส่งออกหรืออุตสาหกรรมการท่องเที่ยว แต่ตลาดอสังหาฯ เป็นตัวชี้วัดกำลังซื้อของคนในประเทศได้ทางหนึ่ง ซึ่งภาพรวมตลาดอสังหาฯ ไทยปี 2569ตลาดยังอยู่ในภาวะ “ชะลอตัว แต่เริ่มปรับสมดุล” แรงกดดันหลักมาจากหนี้ครัวเรือนสูง ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ และสต็อกที่อยู่อาศัยเหลือขาย ขณะที่มาตรการภาครัฐและทิศทางดอกเบี้ยช่วยพยุงกำลังซื้อบางส่วน

ผังเมืองใหม่ กทม. เขย่าสมรภูมิอสังหาฯ ดึงกำลังซื้อไหลกลับเข้าเมือง กดดันย่านปริมณฑล

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์(REIC) เคยวิเคราะห์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 ส่งสัญญาณ “ฟื้นตัวแบบเปราะบาง” หลังมาตรการภาครัฐ ทั้งการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV และการลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนอง ช่วยประคองกำลังซื้อ ส่งผลให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ไตรมาส 1/2569 ทั่วประเทศเพิ่มขึ้น 11.2% อยู่ที่ 72,583 หน่วย มูลค่า 187,182 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.1% อย่างไรก็ตาม การฟื้นตัวดังกล่าวยังไม่กระจายทั่วทั้งตลาด เพราะผู้บริโภคยังเผชิญภาระหนี้และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ขณะที่ผู้ประกอบการยังระมัดระวังการลงทุนและชะลอการเปิดโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง

ดังนั้นภาพรวมตลาดบ้านใหม่ในปีนี้ยังเผชิญแรงกดดันจากกำลังซื้อที่ฟื้นตัวไม่เต็มที่ โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อที่มีรายได้ปานกลางและรายได้ไม่แน่นอน ซึ่งเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงิน

ผังเมืองใหม่ กทม. เขย่าสมรภูมิอสังหาฯ ดึงกำลังซื้อไหลกลับเข้าเมือง กดดันย่านปริมณฑล

ล่าสุดกรุงเทพมหานครเตรียมประกาศใช้ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ซึ่งร่างผังเมือง กทม. ใหม่ มีการปลดล็อกและอัปเกรดศักยภาพที่ดิน (Up-zoning) ในนอกโซนธุรกิจและรองรับการเส้นทางรถไฟฟ้าที่ขยายตัวออกนอกเมืองมากขึ้น เช่นลาดพร้าวและตามแนวถนนลาดพร้าว เพื่อรองรับรถไฟฟ้าสายสีเหลืองและจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าเส้นอื่นๆ จากที่ดินขนาดเท่าเดิมจะสามารถสร้างพื้นที่อาคาร (Gross Floor Area) ได้มากขึ้น 1.5 - 2 เท่า ทำให้ราคาขายต่อยูนิตลดลง ซึ่งจะดึงดูดทั้งกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงและนักลงทุนจากบริเวณรัชดาภิเษก-พระราม 9 ให้ขยับมาสู่ย่านลาดพร้าว เพราะจะได้ราคาที่ต่ำลง หรือขนาดห้องที่ใหญ่ขึ้นในงบประมาณเท่าเดิม

เจาะกลไก The Pull-Back Effectชิงกำลังซื้อชานเมือง

ธนาคารเกียรตินาคินภัทร (KKP) สายงานสินเชื่อธุรกิจ วิเคราะห์ประเมินทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์รับมือการประกาศใช้ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ มองว่า ข้อกำหนดทางกฎหมายผังเมืองกำลังกลายเป็นตัวเปลี่ยนเกมครั้งสำคัญที่จะพลิกโครงสร้างการแข่งขันของตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล จากอดีตที่ผู้ซื้อต้องขยับออกไปหาบ้านราคาจับต้องได้ในนนทบุรี ปทุมธานี นครปฐม หรือสมุทรปราการ กำลังซื้อส่วนหนึ่งจะเริ่ม เลี้ยวกลับ เข้ากรุงเทพฯ

ผังเมืองใหม่ กทม. เขย่าสมรภูมิอสังหาฯ ดึงกำลังซื้อไหลกลับเข้าเมือง กดดันย่านปริมณฑล

ปัจจัยหลักที่กำหนดราคาขายและรูปแบบการพัฒนาของบ้านหรือคอนโดมิเนียม คือ ข้อกำหนดเรื่องสีผังเมือง อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) และอัตราส่วนพื้นที่ว่าง (OSR) เมื่อใดก็ตามที่ผังเมืองมีการปรับเปลี่ยนข้อกำหนดเหล่านี้ หรือหากเกิดขึ้นอย่างกะทันหันหรือไม่สอดคล้องกับจังหวะการพัฒนาเมือง ย่อมทำให้เกิดการเคลื่อนย้ายความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยอย่างรุนแรง

ในอดีตต้นทุนการพัฒนาใน กทม. สูงจากข้อจำกัดผังเมือง ส่งผลให้ผู้บริโภคที่มีงบประมาณจำกัดถูกบีบให้ออกไปซื้อที่อยู่อาศัยในจังหวัดปทุมธานี สมุทรปราการ นนทบุรี และนครปฐม ดังนั้นมองว่าการที่ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ได้ผ่อนปรนข้อกำหนดหลายประการ

ผังเมืองใหม่ กทม. เขย่าสมรภูมิอสังหาฯ ดึงกำลังซื้อไหลกลับเข้าเมือง กดดันย่านปริมณฑล

โดยการผ่อนปรมใหม่ที่จะเกิดขึ้นหลังร่างผังเมืองรวมกทม.ประกาศใช้ เช่น การลดขนาดแปลงที่ดินขั้นต่ำ ปลดล็อกพื้นที่ให้สามารถสร้างทาวน์โฮม หรือบ้านเดี่ยวขนาด 50 ตารางวาได้ หรือ เพิ่มขีดความสามารถในการก่อสร้าง ไม่ว่าจะเป็นขยายเพดานพื้นที่ก่อสร้างอาคารสูงในหลายเส้นทาง เช่น ถนนบางสายที่เคยสร้างคอนโดมิเนียมได้สูงสุดแค่ 4,000 ตารางเมตร อาจสร้างได้ถึง 10,000 ตารางเมตร

จากการผ่อนปรนดังกล่าว ช่วยให้ผู้ประกอบการบริหารจัดการต้นทุนต่อยูนิตได้ต่ำลง สามารถทำราคาขายแข่งขันกับโครงการชานเมืองได้ ส่งผลให้เกิดปรากฏการณ์ที่เรียกว่า The Pull-Back Effect หรือสภาวะที่กำลังซื้อถูกดึงกลับเข้าสู่เขตกรุงเทพฯ ซึ่งอาจกระทบต่อยอดขายและสภาพคล่องของโครงการในเขตปริมณฑลอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

ผังเมืองกทม.

เจาะลึก 5 โซนยุทธศาสตร์รับแรงกระแทก

ทั้งนี้ธนาคารเกียรตินาคินภัทร ได้จำแนก 5 ทำเลยุทธศาสตร์สำคัญที่กำลังเผชิญความท้าทายประกอบด้วย โซนตอนเหนือ-ตะวันตก (นนทบุรี-นครปฐม) ซึ่งเป็นโซนที่กินส่วนแบ่งตลาดค่อนข้างสูง มูลค่าตลาดซื้อขายประมาณ 16,000 ล้านบาทต่อปี ตลาดบ้านแนวราบระดับราคา 8–15 ล้านบาท ในย่านบางใหญ่ บางบัวทอง และศาลายา กำลังเผชิญการแข่งขันโดยตรงจากการปลดล็อกผังเมืองใหม่

โดยเขตตลิ่งชัน-ทวีวัฒนา ถูกปรับให้เป็นพื้นที่อยู่อาศัย (ย.4-ย.5, ก.2-ก.3) พัฒนาโครงการได้ยืดหยุ่นกว่าเดิมหลายเท่า (ยกเลิกข้อกำหนดการสร้างบ้านขั้นต่ำ 100 ตารางวา) ทำให้ผู้ประกอบการสามารถผุดโครงการบ้านเดี่ยว 50 ตารางวา หรือทาวน์โฮมพรีเมียมในเขตตลิ่งชันได้ในระดับราคาที่ใกล้เคียงกับบางบัวทองหรือนครปฐม

ผังเมืองใหม่ กทม. เขย่าสมรภูมิอสังหาฯ ดึงกำลังซื้อไหลกลับเข้าเมือง กดดันย่านปริมณฑล

ส่งผลให้ผู้บริโภคจะนำ ต้นทุนเวลา (Time Cost) มาคำนวณ ยอมลดขนาดที่ดินลงมาเล็กน้อย เพื่อแลกกับการอยู่ในเขตตลิ่งชันที่เชื่อมถนนบรมราชชนนีได้ทันที ซึ่งคุ้มค่ากว่าการต้องไปทนรถติดตรงคอขวดในทุกๆ เช้า แต่ผลกระทบที่หลีกเลี่ยงไม่ได้คือ ซัพพลายใหม่จะผุดขึ้นในเขตทวีวัฒนาเพื่อ ดักกำลังซื้อก่อนข้ามไปนนทบุรี และนครปฐม

ส่วนโซนลำลูกกา-รังสิต (ปทุมธานี) พบว่า มูลค่าตลาดซื้อขายประมาณ 12,000 ล้านบาทต่อปี ร่างผังเมืองใหม่ ดอนเมือง-หลักสี่ ปรับให้เป็นพื้นที่สีส้มรองรับ Airport City ส่วนแถบหทัยราษฎร์ คลองสามวา ผ่อนปรนให้พัฒนาโครงการแนวราบได้หลากหลายขึ้น และการเพิ่ม FAR ช่วงริมถนนพหลโยธิน จะทำหน้าที่เป็น ตาข่ายดักกำลังซื้อ ก่อนไหลออกสู่ปทุมธานี แม้ย่านรังสิตจะมีโครงสร้างพื้นฐานและเมกะโปรเจกต์หลายโครงการที่กำลังพัฒนา ไม่ว่าจะเป็น เซ็นทรัล รังสิต (เนื้อที่กว่า 761 ไร่) โปรเจกต์มิกซ์ยูส เมกา รังสิต และ อิเกีย รังสิต (เนื้อที่ 1,000 ไร่ บริเวณจุดตัดวงแหวนคลอง 5) หริแม้แต่รถไฟฟ้าสายสีแดงเข้มส่วนต่อขยาย (ช่วงรังสิต – ม.ธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต) รวม 4 สถานี และทางยกระดับอุตราภิมุข ช่วงรังสิต – บางปะอิน (M5)

ผังเมืองใหม่ กทม. เขย่าสมรภูมิอสังหาฯ ดึงกำลังซื้อไหลกลับเข้าเมือง กดดันย่านปริมณฑล

ผลกระทบจากผังเมือง กทม. ที่คาดว่าจะประกาศใช้ในปี 2570 จะเข้ามากดดันตลาดก่อนแน่นอน การขยับตัวนี้เปรียบเสมือนการขึงตาข่ายดักกำลังซื้อชั้นดีไว้ใน กทม. ผู้บริโภคที่เคยมองหาบ้านโซนรังสิต-นครนายก หรือลำลูกกา จะเริ่มชั่งน้ำหนักใหม่ การยอมจ่ายแพงขึ้นอีกนิดเพื่อซื้อบ้านย่าน ดอนเมือง สายไหม หทัยราษฎร์ หรือคลองสามวา แลกกับการได้ใช้รถไฟฟ้าสายสีเขียวและแดงโดยตรง ถือเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าในระยะยาว

ด้านโซนหลวงแพ่ง-ลาดกระบัง สุวินทวงศ์ วัดศรีวารีน้อย พบว่ามูลค่าตลาดซื้อขายประมาณ 7,400 ล้านบาทต่อปี ซึ่งเดิมกำลังซื้อคือกลุ่มบุคลากรสนามบินสุวรรณภูมิและนิคมอุตสาหกรรมลาดกระบัง (ประมาณ 40,000 – 47,000 คน) แต่การปลดล็อกพื้นที่บริเวณถนนฉลองกรุงเป็นพื้นที่เขียวทแยงขาว หรือที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ทำให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ สามารถซอยแปลงที่ดินทำบ้านเดี่ยว (50 ตร.วา) บ้านแฝด (35 ตร.วา) หรือทาวน์โฮม (16-20 ตร.วา) ได้ เปิดโอกาสให้เกิดโครงการในทำเลที่ใกล้แหล่งงานมากกว่าเดิม

ผังเมืองใหม่ กทม. เขย่าสมรภูมิอสังหาฯ ดึงกำลังซื้อไหลกลับเข้าเมือง กดดันย่านปริมณฑล

เช่นเดียวกับ โซนฝั่งธนบุรี (ตากสิน-เพชรเกษม ปะทะ จอมทอง) มูลค่าตลาดซื้อขายประมาณ 5,300 ล้านบาทต่อปี พื้นที่ตามแนวถนนหลักของรถไฟฟ้าสายสีเขียวและสายสีม่วงใต้เป็นทำเลหลักของการพัฒนาคอนโดมิเนียมรองรับกลุ่มพนักงาน Office รายได้กลางถึงสูง ปัจจุบันมีโครงการ High Rise ระหว่างพัฒนาประมาณ 20 โครงการ รวม 9,500 ยูนิตดังนั้น การอัปเกรดพื้นที่เขตจอมทอง จากพื้นที่สีส้ม (ย.5–ย.7) ให้เป็นพื้นที่สีน้ำตาล (ย.8–ย.10) หรือที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ทำให้สามารถพัฒนาคอนโดมิเนียมได้พื้นที่อาคารเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ราคาขายต่อยูนิตปรับตัวลดลง และจะชิงกำลังซื้อมาจากโซนตากสิน-เพชรเกษม เนื่องจากระยะทางที่สั้นกว่า ทำให้ค่าใช้จ่ายในการเดินทางต่ำกว่า

และโซนสุดท้าย คือ รัชดาภิเษก-ลาดพร้าว พบว่ามูลค่าตลาดซื้อขายหลักเป็นสินค้าประเภทคอนโดมิเนียมประมาณ 10,800 ล้านบาทต่อปี ราคาขายปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง (เริ่มต้น 3 ล้านบาทขึ้นไป) ซอยหลักที่เป็นที่นิยมในการลงทุนและชาวต่างชาติจะอยู่บริเวณถนนห้วยขวาง สุทธิสารวินิจฉัย ประชาราษฎร์บำเพ็ญ และโชคชัยร่วมมิตร

ผังเมืองใหม่ กทม. เขย่าสมรภูมิอสังหาฯ ดึงกำลังซื้อไหลกลับเข้าเมือง กดดันย่านปริมณฑล

แนะผู้ประกอบการเร่งปรับตัวรับมือจุดเปลี่ยน

ธนาคารเกียรตินาคินภัทร วิเคราะห์อีกว่า ผังเมืองกรุงเทพฯ ฉบับใหม่นี้ เป็นสัญญาณเตือนที่ชัดเจนที่สุดว่า การพึ่งพาข้อได้เปรียบเรื่องราคาที่ดินชานเมืองถูกกว่าเพียงอย่างเดียวอาจไม่พอเพียง ผู้ประกอบการที่มีที่ดิน (Land Bank) อยู่ใน 5 โซนยุทธศาสตร์ดังกล่าว จำเป็นต้องเตรียมความพร้อมเพื่อรับมือกับ The Pull-Back Effect อย่างเร่งด่วน โดย ธนาคารเกียรตินาคินภัทร มีข้อเสนอแนะเชิงกลยุทธ์ 2 ประการ โดยเฉพาะ การบริหารจัดการต้นทุน (Cost Optimization): ผู้ประกอบการชานเมืองต้องรักษาส่วนต่างราคา (Price Gap) ให้กว้างพอที่จะจูงใจให้ผู้ซื้อยอมแลกกับ ต้นทุนเวลา(Time Cost) ในการเดินทาง

ผังเมืองใหม่ กทม. เขย่าสมรภูมิอสังหาฯ ดึงกำลังซื้อไหลกลับเข้าเมือง กดดันย่านปริมณฑล

และการเจาะตลาดกลุ่มเฉพาะ (Niche Market Development) เพราะการแข่งขันด้วยราคาเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพออีกต่อไป โครงการชานเมืองจำเป็นต้องชูจุดขายด้านไลฟ์สไตล์ หรือฟังก์ชันพื้นที่ใช้สอยที่โครงการในเมืองไม่สามารถให้ได้ในระดับราคาเดียวกัน เพื่อสร้าง Brand Loyalty ที่แข็งแกร่ง

อ่านข่าว:

ลุยตรวจนิติบุคคล 36,277 ราย กรมพัฒน์ฯ แฉต่างชาติ ถือครองโฉนดที่ดินอื้อ

อสังหาฯ กรุงเทพฯ-ปริมณฑลเปลี่ยนเกม KKP ชี้ผู้ซื้อหันหา บ้านราคาจับต้องได้

ครม. เคาะต่อมาตรการ ลดค่าโอน-จดจำนองเหลือ 0.01% บ้าน-คอนโดไม่เกิน 7 ล้าน