เสนาปรับเกมอสังหาฯ ส่ง RentNex Invest รับเศรษฐกิจ K-Shape เลิกพึ่งการขายทางเดียว

“เกษรา” ชี้เศรษฐกิจฟื้นไม่ทั่วถึง ตลาดอสังหาฯ ยังไม่เห็นสัญญาณฟื้นตัวชัด แม้ซัพพลายใหม่เริ่มลดลง เสนาปรับเกมรับพฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยน เดินหน้าจากผู้พัฒนาอสังหาฯ สู่ Housing Solution เปิดทางเลือกตั้งแต่เช่า–เช่าออม–ซื้อ–ลงทุน พร้อมส่ง RentNex Invest เจาะนักลงทุน ชูโมเดล Buy-to-Let ซื้อคอนโดพร้อมผู้เช่า

นางเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ภาพรวมเศรษฐกิจไทยในปัจจุบันยังอยู่ในภาวะที่การฟื้นตัวไม่ได้กระจายตัวไปยังผู้บริโภคทุกกลุ่ม แม้จะมีการคาดการณ์ว่าเศรษฐกิจจะขยายตัว แต่สิ่งสำคัญคือประชาชนต้องรู้สึกถึงการฟื้นตัวผ่านรายได้และกำลังซื้อที่เพิ่มขึ้นด้วย ซึ่งปัจจุบันยังไม่เห็นภาพดังกล่าวอย่างชัดเจน

โดยหนึ่งในโจทย์สำคัญคือภาวะเศรษฐกิจแบบ K-Shape ที่การเติบโตอาจกระจุกตัวอยู่ในบางกลุ่มหรือบางธุรกิจ ขณะที่คนอีกจำนวนมากยังไม่ได้รับประโยชน์จากการเติบโตและไม่รู้สึกถึงการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจ ส่งผลต่อการใช้จ่ายของประชาชนและกำลังซื้อในภาพรวม

“ถ้าเศรษฐกิจดีขึ้นจริง คนเราต้องรู้สึกบ้างว่าเงินในกระเป๋ามากขึ้น แต่วันนี้เราอาจมี GDP โต 2% หรือมากกว่านั้นก็ได้ แต่ถ้ามัน K-Shape มาก ๆ แล้วการเติบโตไปกระจุกอยู่ไม่กี่บริษัท ขณะที่คนส่วนใหญ่ไม่ได้อะไรเลย ก็จะทำให้แรงกระจายตัวทำได้ยาก และอาจก่อให้เกิดปัญหาอีกหลายอย่างในเชิงสังคมและประเทศ”

นางเกษรากล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในขณะนี้ ยังไม่สามารถระบุได้ว่าตลาดฟื้นตัวแล้ว เพราะยังไม่มีปัจจัยที่ชัดเจนเพียงพอที่จะสะท้อนการฟื้นตัว โดยสิ่งที่เห็นได้ชัดในปัจจุบันคือ ซัพพลายใหม่ลดลง จากช่วงก่อนหน้าที่ผู้ประกอบการเปิดโครงการใหม่จำนวนมาก ขณะที่ปัจจุบันการเปิดโครงการลดลง และผู้ประกอบการรายใหม่หรือรายเล็กก็เปิดโครงการน้อยลงตามไปด้วย

ส่วนการระบายสต็อกที่อยู่อาศัยยังต้องใช้เวลา โดยเฉพาะบ้านจัดสรรที่มีระยะเวลาในการเคลียร์สต็อกนานกว่าคอนโดมิเนียม เนื่องจากราคาต่อยูนิตสูงกว่า ขณะที่กำลังซื้อยังต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว

“ถ้ามองจากใจคนขาย มองว่าตลาดอสังหาฯ ยังไม่ดีขึ้น เพราะไม่รู้จะเอาอะไรมาอ้างอิงว่าดีขึ้น มีอย่างเดียวคือซัพพลายลดลง”

ปรับธุรกิจให้ทันพฤติกรรมผู้บริโภค

นางเกษรากล่าวว่า ภายใต้ตลาดที่ยังมีความไม่แน่นอน บริษัทไม่สามารถวางแนวทางธุรกิจโดยมองเพียงการเติบโตของยอดขาย แต่ต้องปรับธุรกิจหลักซึ่งยังเป็นอสังหาริมทรัพย์ให้สามารถเปลี่ยนแปลงและเท่าทันพฤติกรรมผู้บริโภค

ท่ามกลางผู้บริโภคแต่ละกลุ่มมีความพร้อมไม่เหมือนกัน บางคนต้องการเช่า บางคนต้องการมีบ้านแต่ยังไม่พร้อมกู้ บางคนต้องการทดลองอยู่อาศัยก่อนตัดสินใจซื้อ ขณะที่บางคนมีความพร้อมและต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

ดังนั้น บริษัทจึงปรับแนวคิดจากการเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างและขายที่อยู่อาศัย มาเป็นการสร้างทางเลือกด้านที่อยู่อาศัยให้ครอบคลุมแต่ละช่วงชีวิตของผู้บริโภค

“ทำไมเราต้องขายโอนอย่างเดียว ทำไมการที่น้องคนหนึ่งอยากจะมีที่อยู่อาศัย ต้องให้เขาตัดสินใจใช้ชีวิต 30 ปีเลยหรือ เราคิดเรื่องนี้ตลอด และเป็นหนึ่งในแรงผลักดันให้เราไปศึกษาต่างประเทศว่ามีวิธีไหนบ้าง”

แนวคิดดังกล่าวนำไปสู่การพัฒนาสินค้าและบริการหลายรูปแบบภายใต้ SENA HOMEWAYS โดยบริษัทมองว่าเส้นทางการมีที่อยู่อาศัยไม่จำเป็นต้องมีเพียงการซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ แต่สามารถเริ่มจากการเช่า ทดลองอยู่ เตรียมความพร้อม ก่อนก้าวไปสู่การเป็นเจ้าของ หรือเลือกลงทุนได้

แยกโจทย์ Real Demand กับ Investor

นางเกษรากล่าวว่า การออกแบบสินค้าใหม่ของบริษัทจะพิจารณาจาก “ปัญหาที่แท้จริง” ของผู้บริโภคแต่ละกลุ่ม โดยกลุ่ม Real Demand ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยแต่ไม่สามารถซื้อได้ ปัญหาสำคัญอาจอยู่ที่การกู้ธนาคารไม่ผ่านจากเงื่อนไขสินเชื่อที่เข้มงวด บริษัทจึงพัฒนาแนวทางอย่าง LivNex เพื่อช่วยให้ผู้บริโภคเตรียมความพร้อมก่อนเข้าสู่การซื้อ

แต่สำหรับกลุ่มนักลงทุน ควรมีความพร้อมด้านสินทรัพย์และการเงินในระดับหนึ่งอยู่แล้ว ปัญหาที่บริษัทมองเห็นจึงไม่ใช่เรื่องกู้ไม่ผ่าน แต่เป็นผลตอบแทนที่ไม่แน่นอน และความเสี่ยงที่ต้องนำเงินส่วนตัวมาเติมทุกเดือน

“ปัญหาของนักลงทุนไม่ใช่กู้ไม่ผ่าน แต่เกิดจากผลตอบแทนไม่แน่นอน และผลตอบแทนอาจทำให้เราต้องใส่เงินเพิ่มทุกเดือน เราเลยแก้ที่จุดนี้”

RentNex Invest เปลี่ยนจากซื้อห้องว่างเป็นซื้อพร้อมผู้เช่า

จากโจทย์ดังกล่าว บริษัทจึงพัฒนา RentNex Invest สำหรับผู้ที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน โดยนำแนวคิดการลงทุนแบบ Buy-to-Let หรือการซื้อเพื่อปล่อยเช่ามาปรับใช้

นางเกษรากล่าวว่า จากการศึกษารูปแบบการลงทุนในต่างประเทศ พบว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยกับการซื้อเพื่อการลงทุนมีลักษณะของสินเชื่อและเงื่อนไขที่แตกต่างกัน โดยนักลงทุนให้ความสำคัญกับการที่รายได้จากค่าเช่าสามารถรองรับภาระผ่อนธนาคารได้

บริษัทจึงนำแนวคิดดังกล่าวมาพัฒนาเป็น RentNex Invest โดยหัวใจสำคัญคือ “ซื้อพ่วงผู้เช่า เห็นผลตอบแทนก่อนลงทุน” จากเดิมที่นักลงทุนต้องซื้อห้อง ตกแต่ง ซื้อเครื่องใช้ไฟฟ้า หาผู้เช่า และจึงจะทราบว่าห้องสามารถสร้างรายได้จากค่าเช่าได้เท่าไร

RentNex Invest เปลี่ยนกระบวนการดังกล่าว โดยเป็นห้องที่มีผู้เช่าอยู่แล้ว ผู้ลงทุนสามารถเห็นห้องจริง เห็นค่าเช่าจริง และเห็นผลตอบแทนก่อนตัดสินใจลงทุน

“เราอยากเปลี่ยนจากการซื้อห้องว่างแล้วไปเสี่ยงดวงว่าจะมีผู้เช่าหรือไม่ เป็นการซื้อการลงทุนที่เห็นของจริงก่อน เห็นว่าห้องนี้มีผู้เช่า ค่าเช่าเท่าไร และผลตอบแทนเป็นอย่างไร”

เน้น กระแสเงินสด มากกว่าดูผลตอบแทนอย่างเดียว

นางเกษรากล่าวว่า การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่ควรมองเฉพาะ Yield หรืออัตราผลตอบแทน แต่ต้องพิจารณาถึงกระแสเงินสดด้วย เพราะสิ่งที่นักลงทุนต้องการรู้คือ รายได้จากค่าเช่าที่ได้รับในแต่ละเดือนเพียงพอกับภาระที่ต้องจ่ายหรือไม่

ตัวอย่างเช่น หากคอนโดมีค่าเช่าเดือนละ 8,000 บาท ขณะที่ค่างวดธนาคารอยู่ที่ประมาณ 7,000 บาท นักลงทุนจะมีกระแสเงินสดส่วนต่างประมาณ 1,000 บาทต่อเดือน ขณะที่หากค่าเช่าต่ำกว่าค่างวด เช่น ค่าเช่า 3,000 บาท แต่ต้องผ่อนธนาคาร 6,000 บาท นักลงทุนจะต้องนำเงินส่วนตัวมาเติมอีก 3,000 บาททุกเดือน

ดังนั้น บริษัทจึงออกแบบ RentNex Invest โดยกำหนดให้ยูนิตที่นำเข้าสู่โปรแกรมมีเงื่อนไขสำคัญคือ รายได้ค่าเช่ามากกว่าค่างวดธนาคาร ตามเงื่อนไขของแต่ละยูนิต

“สิ่งที่นักลงทุนกลัวที่สุดคือ เงินค่าเช่าที่ได้จากการลงทุนในคอนโดน้อยกว่าเงินที่ต้องผ่อนแบงก์ เราเลยพยายามแก้ปัญหานี้ ให้เงินค่าเช่ามากกว่าเงินผ่อน”

มีผู้เช่า พร้อมการันตีความต่อเนื่อง 3 ปี

อีกจุดสำคัญของ RentNex Invest คือการลดความเสี่ยงเรื่องผู้เช่า โดยบริษัทระบุว่าห้องที่นำมาจำหน่ายเป็นห้องที่มีผู้เช่าอยู่แล้ว และมีการรับประกันความต่อเนื่องของค่าเช่าเป็นระยะ 3 ปีตามเงื่อนไขของโปรแกรม

นางเกษรากล่าวว่า แม้ผู้เช่าปัจจุบันอาจมีสัญญาเหลือไม่ถึง 3 ปี เช่น เหลือ 8 เดือนหรือ 1 ปี บริษัทจะเข้ามารับประกันความต่อเนื่องให้เสมือนผู้เช่าครบ 3 ปี โดยไม่ได้หมายความว่าบริษัทนำราคาค่าเช่ามากำหนดขึ้นเอง แต่ค่าเช่าอ้างอิงจากผู้เช่าจริงและราคาตลาดจริง

หลังจากครบระยะดังกล่าว ผู้ลงทุนสามารถเลือกใช้บริการของ SenX Property Service ต่อได้ เพื่อดูแลการหาผู้เช่าและบริหารจัดการห้อง

บริษัทมองว่าความสามารถในการหาผู้เช่าเกิดจากการมี Rental Ecosystem อยู่แล้ว โดย RentNex มีห้องเช่าอยู่ประมาณ 800 ยูนิต ทำให้บริษัทมีฐานข้อมูลและพบผู้เช่าอยู่เป็นประจำ จึงสามารถนำความต้องการของผู้เช่ามาเชื่อมกับห้องที่นักลงทุนเป็นเจ้าของได้

ห้องพร้อมอยู่ ลดขั้นตอนและต้นทุนก่อนปล่อยเช่า

นางเกษรากล่าวว่า การลงทุนคอนโดในรูปแบบทั่วไป นักลงทุนต้องซื้อห้อง ตกแต่ง ซื้อเครื่องใช้ไฟฟ้าและเฟอร์นิเจอร์ จากนั้นจึงหาผู้เช่าและเสียค่าใช้จ่ายในการหาผู้เช่า ก่อนจะทราบว่าค่าเช่าที่แท้จริงเป็นเท่าไร

แต่ RentNex Invest เป็นห้องที่ผ่านกระบวนการปล่อยเช่ามาแล้ว ภายในห้องจึงมีเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ม่าน และสิ่งจำเป็นสำหรับการอยู่อาศัยอยู่แล้ว เพราะหากไม่มีความพร้อมดังกล่าวก็ไม่สามารถปล่อยเช่าได้

บริษัทจึงมองว่าการมีผู้เช่าจริงเป็นหลักฐานว่าห้องนั้นผ่านกลไกตลาดมาแล้วระดับหนึ่ง ทั้งในเรื่องของทำเล ราคา และความต้องการเช่า

นอกจากนี้ ยังมีการรับประกันงานซ่อมแซม 3+1 ปีตามเงื่อนไขของโปรแกรม โดยในช่วง 3 ปีแรกบริษัทดูแลการซ่อม และมีระยะต่อประกันเพิ่มเติมอีก 1 ปี รวมถึงสามารถใช้บริการ SenX ในการบริหารจัดการต่อหลังจากนั้นได้

ย้ำ RentNex Invest ไม่ใช่สินค้าจากห้องเหลือ

นางเกษราย้ำว่า RentNex Invest ไม่ได้เกิดจากการนำห้องที่ขายไม่ออกหรือเป็นสต็อกเหลือมาทำเป็นสินค้าเช่า แต่บริษัทตั้งใจพัฒนาควบคู่กับการขายโอน เพราะมองว่าการเช่าและการลงทุนเป็นความต้องการของผู้บริโภคที่มีอยู่จริง

“RentNex ไม่ได้เกิดจากของเหลือ ไม่ใช่ว่าเศรษฐกิจไม่ดี ขายบ้านไม่ได้ แล้วเอามาทำเช่าออม แต่เราทำเพราะเราเข้าใจว่าเทรนด์ผู้บริโภคปัจจุบันมีปัญหาและมีวิธีคิดแบบนี้มากขึ้น”

เดินหน้าสร้าง Ecosystem ครอบคลุมทุกจังหวะชีวิต

นางเกษรากล่าวว่า เป้าหมายของ SENA ต่อจากนี้คือการสร้าง Ecosystem ที่ทำให้ผู้บริโภคเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่ายและรวดเร็วขึ้น โดยไม่จำเป็นต้องรอให้มีความพร้อม 100% แล้วจึงเริ่มต้น

บริษัทจึงวางทางเลือกตั้งแต่ RentNex สำหรับการเช่า, Pre-LivNex สำหรับผู้ที่ต้องการทดลองอยู่และเตรียมความพร้อม, New LivNex สำหรับการเช่าออมและเตรียมความพร้อมด้านสินเชื่อ, Buy to Own สำหรับผู้ที่พร้อมซื้อเพื่ออยู่อาศัย และ RentNex Invest สำหรับผู้ที่ต้องการลงทุน

“เราอยากให้มีหลายสเต็ปตามจังหวะชีวิตของแต่ละคน ไม่จำเป็นว่าทุกคนต้องมั่นใจ 100% แล้วกู้ 30 ปีทันที วันนี้ถ้ายังไม่มั่นใจ เรามีเช่าธรรมดา มีทางเลือกให้ลองอยู่ มีทางเลือกให้สร้างเครดิต เมื่อพร้อมแล้วค่อยมาซื้อก็ได้”

ทั้งนี้ บริษัทมองว่าการปรับตัวดังกล่าวไม่ได้เป็นเพียงการรับมือกับเศรษฐกิจที่ชะลอตัว แต่เป็นการปรับตัวต่อการเปลี่ยนแปลงทางสังคม วัฒนธรรม เทคโนโลยี และแนวคิดของผู้บริโภครุ่นใหม่ ซึ่งมีรูปแบบการทำงาน การใช้ชีวิต และการวางแผนการเงินแตกต่างจากคนรุ่นก่อน

จากผู้พัฒนาอสังหาฯ สู่ Housing Solution

นางเกษรากล่าวว่า ในระยะต่อไป SENA ต้องการขยายบทบาทจาก Property Developer ไปสู่การเป็น Housing Solution โดยมองว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่จำเป็นต้องมีเพียงรูปแบบเดียว เช่นเดียวกับธุรกิจอื่นที่ต้องปรับช่องทางให้สอดคล้องกับพฤติกรรมผู้บริโภค

สำหรับกลุ่มนักลงทุน บริษัทต้องการสร้างรูปแบบการลงทุนที่ลดความไม่แน่นอน โดยเฉพาะความเสี่ยงเรื่องผู้เช่าและกระแสเงินสด ขณะที่กลุ่มที่ต้องการมีบ้านแต่ยังไม่พร้อมซื้อ บริษัทจะมีทางเลือกให้เช่า ทดลองอยู่ และเตรียมความพร้อมก่อนเข้าสู่การเป็นเจ้าของ

“วันนี้เราไม่ได้มองว่าทุกคนต้องซื้อบ้านเหมือนกัน เรามองว่าคนแต่ละคนมีจังหวะชีวิตที่แตกต่างกัน และหน้าที่ของเราคือสร้างทางเลือกให้เขาเลือกได้ว่า วันนี้เขาพร้อมอยู่ พร้อมซื้อ หรือพร้อมลงทุนแบบไหน”

นางเกษรากล่าวว่า ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยังมีความไม่แน่นอน บริษัทจึงให้ความสำคัญกับการสร้างโมเดลธุรกิจที่ไม่ได้พึ่งพาการขายและโอนเพียงอย่างเดียว แต่ต้องสร้างรายได้จากระบบเช่า การบริหารจัดการ และการลงทุนควบคู่กัน โดยใช้ Ecosystem ที่บริษัทมีอยู่เชื่อมโยงผู้บริโภค ผู้เช่า นักลงทุน และอสังหาริมทรัพย์เข้าด้วยกัน